부동산 등기부등본 보는 법과 매물 확인 요령

1. 등기부등본이란 무엇인가?

등기부등본은 부동산의 ‘주인’과 ‘채무 관계’가 기록된 공식 문서로, 법적 소유권·저당권·가압류 등의 권리관계를 확인할 수 있는 가장 중요한 서류입니다.

임대차 계약을 할 때 등기부등본을 확인하지 않으면 소유자가 아닌 사람과 계약하거나, 담보가 많은 위험 부동산에 전세금을 걸게 될 수 있습니다.

2. 등기부등본 열람 방법 (2025년 기준)

2025년 현재, 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 누구나 열람 또는 발급할 수 있습니다.

1. 인터넷등기소 접속 후 ‘열람하기’ 선택
2. 주소 또는 지번 입력하여 부동산 검색
3. ‘말소사항 포함’으로 전체 내용 확인
4. 열람 수수료: 700원 (출력 가능)

최근에는 카카오톡 지갑, 모바일 앱 등에서도 간편 열람이 가능해졌습니다.

3. 등기부등본 구성과 해석 방법

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 가지로 나뉘며, 각각의 의미는 다음과 같습니다.

① 표제부: 부동산 기본 정보

• 주소, 면적, 구조, 건물명 등 기재
• 동·호수, 대지권 비율 확인 가능

② 갑구: 소유권 관련 사항

• 소유자 이름, 주소, 등기일자 기재
• 가압류, 가등기, 소유권 이전 이력 확인 가능

③ 을구: 채권·담보 설정 정보

• 근저당권, 전세권 등 채권 설정 기록
• 금액, 채권자(은행), 설정일 등 확인

※ **전세 계약 시 가장 중요한 구간은 '을구'입니다.** 담보가 많을수록 보증금 회수 위험이 커지므로 주의해야 합니다.

4. 실전 매물 검증 요령

등기부등본을 통해 다음과 같은 정보를 꼭 확인해야 합니다.

• 실소유자와 계약 상대자가 동일한가? → 임대인 이름 확인
• 근저당 설정 금액이 전세보증금보다 많지 않은가? → 을구 확인
• 소유권 이전이 지나치게 잦지 않은가? → 갑구 이력 체크
• 법인 소유 또는 다수 채권 설정이 있는가? → 신중한 접근 필요

이 외에도 주변 시세 대비 월등히 저렴하거나, 계약을 재촉하는 경우는 ‘사기 가능성’이 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 등기부등본과 확정일자의 관계

등기부등본에서 임차인의 확정일자 등재 여부는 확인되지 않습니다. 하지만 확정일자를 받은 날 기준으로 대항력 및 우선순위가 결정되므로, 전입신고와 함께 반드시 계약 직후 확정일자를 부여받아야 합니다.

확정일자와 전입신고는 등기된 근저당보다 먼저 설정되어야 전세금 보호가 가능하다는 점을 기억하세요.

6. 결론: 등기부등본은 부동산의 '주민등록등본'이다

등기부등본은 부동산 거래에서 가장 기본적이면서도 핵심적인 자료입니다. 단순히 열람하는 것을 넘어서, 읽고 해석하는 능력을 갖추는 것이 안전한 전세계약과 부동산 투자의 첫걸음입니다.

2025년 현재처럼 부동산 사기가 여전히 존재하는 환경에서는, 자신의 권리를 지킬 수 있는 지식이 최고의 무기입니다.

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